Reforma Tributária muda regras do aluguel e profissionaliza o mercado imobiliário no Brasil

A Reforma Tributária deve transformar o mercado de locação de imóveis no Brasil. Embora não aumente a carga de impostos da maioria dos proprietários, as novas regras tendem a alterar a dinâmica do aluguel, reduzir a informalidade e ampliar a profissionalização do setor imobiliário. A avaliação é de Patrick Manteuffel Alves da Silva, diretor de Locação do Grupo Anagê, maior imobiliária do Norte de Santa Catarina. Segundo ele, o impacto não estará concentrado na tributação do pequeno proprietário, mas na reorganização do investidor imobiliário e na forma como as locações serão declaradas e fiscalizadas.

Os novos tributos sobre consumo, o CBS e o IBS, não atingem automaticamente todos os locadores. Pela regra aprovada, passam a ser contribuintes apenas pessoas físicas que se enquadrem simultaneamente em dois critérios: possuir quatro ou mais imóveis alugados e obter renda anual superior a R$ 240 mil com locação.

De acordo com Manteuffel, esse perfil representa uma minoria do mercado. “No caso da Anagê, cerca de 90% dos proprietários não terão aumento de carga tributária. A reforma não é uma taxação do pequeno locador, e sim uma reorganização do investidor que já atua como empresa, mas ainda estava na pessoa física”, afirma.

Na prática, quem se enquadrar nessa condição poderá enfrentar carga total próxima a 35% caso permaneça como pessoa física. Por isso, a tendência é a migração para holdings patrimoniais, estruturas empresariais que permitem tributação menor e compensação de créditos fiscais gerados por serviços e manutenção dos imóveis.

A mudança mais relevante, porém, pode vir de outra medida: a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido informalmente como “CPF do imóvel”. O sistema integrará dados de cartórios, prefeituras e Receita Federal, permitindo o cruzamento entre proprietário, inquilino e declaração de renda.

A expectativa do setor é que a medida reduza a informalidade no aluguel. Hoje, parte significativa das locações ocorre sem intermediação profissional ou sem declaração fiscal. “Quando o governo conseguir cruzar as informações, ficará muito difícil ocultar renda de aluguel. O impacto maior não será tributário, mas de formalização do mercado”, diz Manteuffel.

Com mais fiscalização e exigências documentais, imobiliárias devem ganhar relevância. Proprietários que hoje alugam diretamente poderão buscar gestão profissional para lidar com contratos, análise de crédito e obrigações fiscais. “A implementação será gradual. A CBS começa em 2027, o IBS em 2029, e a transição vai até 2032. Ainda assim, é fundamental que o proprietário acompanhe desde já e avalie eventuais ajustes com antecedência para evitar custos desnecessários e tomar decisões mais eficientes”, afirma o diretor.

Sobre a Anagê Imóveis

Fundada em 1988, a Anagê é a maior imobiliária de Joinville. Atualmente, conta com mais de 7 mil imóveis locados sob gestão. São 230 profissionais, entre funcionários e corretores associados. Por seis anos consecutivos, a Anagê Imóveis é Great Place to Work (GPTW) e pela terceira vez é Top of Mind. Além disso, possui certificação da ISO 9001, que atesta nosso modelo de gestão de qualidade. Única imobiliária de Joinville integrante da Rede Estadual de Locações Catarinense – RELOCA e da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário – ABMI.