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As Locações Comerciais e a Crise do Codiv-19 , Por: Luciano de Almeida Ghelardi é Advogado especialista em Direito Econômico Empresarial, com ênfase no Direito Aeronáutico e Regulatório, tendo vivência internacional participou de operações de investimento, Fusões e Aquisições, com atuações junto ao CADE e ANAC, joint-ventures e Recuperações Judiciais.

As normas estaduais que determinaram o fechamento do comercio em alguns estados brasileiros, tem gerado tremendo impacto econômico para os locatários. Seja um comércio de rua ou um comércio em shopping o custo da locação representa uma grande fração do custo total da empresa e tal custo fixo deve ser pago havendo ou não faturamento por parte da empresa/locatário.

Ocorre que o objeto do contrato de locação é a disponibilização de espaço para que o locatário possa desenvolver o objeto de sua constituição, seja este um mercado, uma loja de roupas, de serviços, restaurante o que quer que seja.

Uma vez, havendo determinação legal para que os imóveis não sejam abertos, durante o período em que viger a determinação, o imóvel deixa de cumprir a sua função essencial, qual seja permitir que o locatário desenvolva sua atividade.

É certo que os contratos de locações são celebrados pensando em todas as situações cabíveis para que as partes não tenham prejuízo, como o estabelecimento de garantias por inadimplemento, seguro contra incêndio, raios, alagamentos, tempestades dentro outros.

No entanto a crise atual, apesar de ter sido objeto de muitos bons filmes por sinal, nunca foi pensada pelos contratantes, estando as partes em um terreno totalmente desconhecido.

Comercio fechado, significa ausência de receita para os empresários, sem receita não há como pagar os custos do negócio, pode-se dizer então que no caso se aplicaria o artigo 393 do Código Civil que estabelece que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

No entanto a crise não afetou um único devedor ou um único setor, aplacou toda uma nação, então o caso fortuito é valido para que lado? Se o dispositivo é valido então estaria criando uma brecha para descumprimento generalizado dos contratos.

Ou pode-se se alegar simplesmente que tendo em vista que o imóvel não cumpre com a finalidade pelo qual o mesmo foi locado, suspende-se os seus efeitos, até que a condição de retornem ao status quo e o imóvel volte a cumprir sua função primordial. No entanto as mercadorias ainda estão no imóvel então parte de sua função o imóvel ainda continua cumprindo.

Ora busquemos então um longínquo instituto para buscar o reequilíbrio do contrato de forma que as partes possam ainda que momentaneamente absorverem de forma equitativa os prejuízos dessa catástrofe mundial.

A cláusula rebus sic stantibus ou teoria da imprevisão, ora sendo o contrato de locação um contrato comutativo, oneroso, com prestações continuadas, não estou falando aqui, das disposições do artigo 19 da Lei 8245, mas sim da aplicação pura do instituto.

O artigo 478 a 480 do Código Civil, justificam a resolução u a revisão de um contrato caso ocorra um acontecimento superveniente e imprevisível que desequilibre a sua base econômica, impondo a uma das partes obrigação excessivamente onerosa sendo eu a referida teoria mitiga o princípio da força obrigatória dos contratos.
Ora os elementos da teoria da imprevisão são: a) Superveniência de um acontecimento imprevisível; b) Alteração da base econômica objetiva do contrato; c) Onerosidade excessiva.

Está previsto fechamento do comercio inicialmente por duas semanas, sem embargo tal decisão poderá ser estendida por período muito superior, imaginem se chegar a 2, 3, 4 meses de imóveis fechados.

Portanto é possível socorrer-se ao artigo Art. 480 do código civil que estabelece: “Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.”

Se por um lado o locatário não pode dispor de 100% da capacidade e finalidade do imóvel, por outro, não se pode negar que parte de sua finalidade o imóvel cumpre, pois ainda que fechado alberga todos os ativos e mercadorias.

A princípio solução apropriada é que as partes consensualmente, estabeleçam razoável entendimento para que nenhuma das partes seja completamente prejudicada, a ideia é que ao final desse crise as partes possam voltar com suas atividades plenamente e com alguma capacidade de empreender, pois não havendo empreenderes saudáveis, não haverá locatários por um longo tempo, e isso não interessa a nenhuma parcela da sociedade.

A ausência de razoabilidade pode ser socorrida pelo judiciário, mas esperemos que o bom senso seja enaltecido durante esse período.

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